自贡市城乡规划建设和住房保障局
关于加强我市新建物业承接查验工作的
通知
自规建住发〔2016〕33号
各区（高新区）、县城乡建设住房保障局，各房地产开发企业、各物业服务企业：
为规范物业承接查验行为，加强对前期物业管理活动的指导监督，维护业主、建设单位和物业服务企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》、《四川省物业管理条例》、住房和城乡建设部《物业承接查验办法》（建房〔2010〕165号）和省住建厅《四川省物业承接查验办法》（川建房〔2011〕133号）等相关规定，结合我市实际，现就加强我市新建物业承接查验工作的有关事项通知如下：
一、承接查验条件
（一） 建设项目按规划设计要求已建成，且有相关部门验收（含综合竣工验收）合格的证明资料齐全；
（二） 道路名称标志清楚，楼宇/栋号、户号牌编号准确并经公安部门确认；
（三）单体物业接通水、电、气、光纤、电话等；
（四）建筑区域内场地平整，施工现场清理完毕(在建部分已采取围护措施)，无建筑垃圾、杂物侵占路面，道路畅通，绿化、建筑小品已经竣工；
（五）电梯、二次供水、供电、消防、安防监控等共用设施设备安装配置合格；
（六）物业管理用房按相关标准配置，且具备使用功能。
二、承接查验时限
建设单位应当在物业交付使用前15日，与选聘的前期物业服务企业完成承接查验工作。
三、承接查验内容
（一）相关资料
1.竣工验收资料。物业管理区域建设工程规划总平面图、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等；
2.技术资料。共用设施设备清单，消防设施合格证，电梯准用证，机电设备出厂合格证和保修卡、保修协议，设备设施的安装、使用和维护保养等；
3.供水、供电、供气、通信、有线电视等准许使用文件；
4.物业质量保修文件和物业使用说明文件；
5.物业管理所必需的其它资料。如临时管理规约、业主及房屋面积清册、已购房屋业主资料等。
未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。
（二）共用部位及共用设施设备
1.共用部位。一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等。
2.共用设备。一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、发电机、变配电设备、给排水管线及空调设备等。
3.共用设施。一般包括道路、绿地、人造景观、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾收集转运设施以及物业管理用房等。
四、承接查验程序
（一）书面通知查验
新建物业具备承接查验条件后，建设单位应以书面形式通知物业服务企业进行物业承接查验，同时抄送物业所在地的区县房地产行政主管部门、街道办事处。
（二）确定物业承接查验方案
1．物业服务企业自接到通知后5个工作日内，会同建设单位共同确定物业承接查验方案。承接查验方案应包括以下内容：
（1）承接查验物业的类型、特点以及参加承接查验的相关人员名单；
（2）查验工作流程和各种查验记录表格；
（3）检验设备和工具清单；
（4）承接查验的日期、进度安排。
2．成立查验小组。承接查验小组由建设单位代表、物业服务企业代表和社区代表等组成，成员为5-11人单数，其中物业服务企业选派的成员不少于承接查验小组成员总数的二分之一。
（三）移交有关图纸资料
现场查验20个工作日前，建设单位应当向物业服务企业移交物业服务项目相关资料，详见《共用物业和资料移交表（推荐文本）》。
物业服务企业应当对建设单位移交的资料进行清点和核查，重点核查共用设施设备出厂、安装、试验和运行的合格证明文件。未能全部移交相关资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。
（四）查验共用部位、共用设施设备
查验小组要综合运用核对、观察、使用、检测和试验等方法，参照《自贡市物业承接查验表（推荐文本）》逐项对物业共用部位、共用设施设备进行查验，重点查验配置标准、外观质量和使用功能。现场查验应当形成书面记录，查验记录应当包括查验时间、项目名称、查验存在问题、整改情况等内容，并由查验小组成员签字确认。
（五）解决查验发现的问题
现场查验中发现物业共用部位、共用设施设备的数量和质量不符合约定或者规范的情形，建设单位和物业服务企业应当以书面形式约定处理办法。建设单位应当及时解决查验发现的问题，并与物业服务企业商定时间进行复验。
（六）签订物业承接查验协议
查验小组对查验内容逐项检查验收后，建设单位和物业服务企业应当及时签订《新建物业项目承接查验协议(推荐文本)》。物业承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。
（七）办理物业交接手续
建设单位应当在物业承接查验协议签订后10个工作日内办理物业交接手续，向物业服务企业移交物业服务用房以及其他物业共用部位、共用设施设备，并填写《共用物业和资料移交表（推荐文本）》相关移交表格。交接工作应当形成书面记录，包括移交资料明细、物业共用部位和共用设施设备明细、交接时间、交接方式等内容，交接双方共同签章确认。
五、承接查验监督管理
（一）承接查验备案
物业服务企业应当自物业交接后30个工作日内，持下列文件向物业所在地的区县房地产行政主管部门办理物业承接查验备案手续：
1.物业承接查验备案表；
2.物业承接查验协议；
3.物业承接查验相关材料；
4.查验记录；
5.交接记录；
6.其它承接查验有关的文件。
以上材料壹式叁份，无钉胶装成册，其中第1项材料必须为原件，2～6项验原件收复印件，复印件必须加盖公章，建设单位、前期物业服务企业、房地产行政主管部门各留存壹份。
（二）建设单位不得以任何理由要求物业服务企业承接不符合交用条件或者未经查验的物业。未进行承接查验，物业服务企业拒绝接管物业服务项目的，建设单位不得以此为由随意撤换物业服务企业。
（三）物业服务企业擅自承接未经查验的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，物业服务企业应当承担相应的经济赔偿责任。
（四）建设单位与物业服务企业恶意串通、弄虚作假，在物业承接查验过程中共同侵害业主利益的，双方应当共同承担赔偿责任。
（五）建设单位、物业服务企业未履行承接查验义务的，由物业所在地房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不改正的，作为不良经营行为记入企业信用档案，并上网通报。
（六）建设单位、物业服务企业在核定资质、资质延续、申报优秀（示范）项目时，物业承接查验备案证明文件及履约情况应作为企业诚信考评和经营业绩认定的重要依据之一。
（七）建设单位不移交有关承接查验资料的，由物业所在地房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交的，对建设单位上网通报，并按照《物业管理条例》第五十九条的规定处罚。
（八）物业承接查验中发生争议的，可以申请物业所在地房地产行政主管部门调解，也可以委托市物业管理行业协会调解。
六、其他事项
（一）建设单位和物业服务企业可以委托物业管理专家、专业咨询机构协助开展承接查验工作。专业咨询机构的专家对交接双方提交的资料进行指导，并按照相关规定标准进行见证。同时，根据项目情况，邀请业主代表及物业所在地房地产行政主管部门参加。
（二）分期开发建设的物业项目，可根据开发进度对符合上述条件的物业实行分期承接查验。建设单位与物业服务企业在承接最后一期物业时，应办理物业项目整体交接手续。
（三）我市中心城区(含自流井区、贡井区、大安区、沿滩区及高新区)2016年4月1日以后交付使用的物业项目，必须严格按照本通知执行。荣县、富顺县可参照本通知执行。
（四）本通知中涉及的《共用物业和资料移交表（推荐文本）》、《自贡市物业承接查验表（推荐文本）》、《新建物业项目承接查验协议（推荐文本）》、《自贡市物业承接查验备案表》电子文档可从自贡市城乡规划建设和住房保障局政务网（http://www.zgjsj.gov.cn/）下载。
（五）前期物业服务合同终止后，业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业之间的承接查验活动，参照本通知规定办理相关物业承接查验。
（六）自本通知下发之日起，我局以前出台的文件与本通知内容不相符的，按照本通知执行。
附件：承接查验样表.doc
自贡市城乡规划建设和住房保障局
2016年3月18日
